Die Immobilienfinanzierung – kein Buch mit sieben Siegeln

03.11.2015

Die Entscheidung steht fest: Jetzt ist Schluss mit dem Miete zahlen! Von allen Seiten hört man, dass die niedrigen Zinsen es so günstig machen wie nie, in die eigenen vier Wände zu ziehen – Schlagworte wie Immobilien-Boom oder auch Betongold machen die Runde. Zoff mit dem Vermieter gehört dann ebenso der Vergangenheit an wie Auseinandersetzungen infolge von Mieterhöhungen. So groß die Freude über den finalen Entschluss auch ist, jetzt beginnt die eigentliche „Arbeit“. Mitunter muss man davon ausgehen, dass sich ein Kaufprozess inklusive aller Vorbereitungen über mehrere Wochen, wenn nicht sogar Monate, erstreckt.

Home Sweet Home

Wie viel darf die Immobilie kosten?

Da nur Wenige die Möglichkeit haben, einen Immobilienkauf bar abzuwickeln, geht es im ersten Schritt natürlich um die Finanzierung beziehungsweise Finanzierbarkeit der Wohnung oder des Hauses. In aller Regel sah man sich bis zu diesem Zeitpunkt eher selten mit solch hohen Summen konfrontiert, die für den Kauf einer Wohnung nötig sind. Daher sollte noch vor der Suche nach einem geeigneten Objekt die Frage geklärt werden, in welcher Größenordnung man sich überhaupt eine Immobilie leisten kann. Dies hängt in erster Linie vom monatlichen Einkommen des potenziellen Immobilienerwerbers ab. Kurz gesagt: Je mehr Kapital jemand zur Verfügung hat, desto höher darf der Kaufpreis liegen und desto größer ist die Summe, die ein Kreditinstitut für ein Darlehen zur Verfügung stellt. Wer monatlich einen stattlichen Lohn erhält und eine hohe Arbeitsplatzsicherheit hat, ist bei den Banken ein begehrter Kunde, der innerhalb kürzester Zeit mit einer Kreditzusage rechnen darf. Wer es genauer wissen möchte, kann etwa im Internet diverse Finanzierungsrechner dafür zurate ziehen – noch konkreter informiert natürlich die eigene Hausbank. Berater ermitteln im persönlichen Gespräch den möglichen Darlehensrahmen und geben überdies wertvolle Tipps, worauf man beim Immobilienkauf – neben dem Preis – noch achten sollte.

Die Suche nach dem Eigenheim

Nachdem auf finanzieller Seite für Klarheit gesorgt wurde, kann es mit der Objektsuche losgehen. In Regionen, in denen es eine Vielzahl von Angeboten gibt, kann die Immobiliensuche richtig Spaß machen. In Gegenden, in denen die Nachfrage allerdings sehr groß und das Angebot im Verhältnis dazu klein ist, wie zum Beispiel in Berlin, München oder Hamburg, kann die Suche nach einer neuen Bleibe auf die Dauer sehr frustrierend sein. Vor allem dann, wenn die Kaufpreise aufgrund der Nachfrage bei weitem über dem rangieren, was man sich selbst als Rahmen gesetzt hat. In diesem Fall sollte man sich allerdings nicht so schnell entmutigen lassen, sondern Geduld haben, die Ohren offen halten, denn dann findet sich mit etwas Glück und Engagement auch eine schöne Wohnung zum angemessenen Preis. Es ist wichtig, sich stets vor Augen zu halten, dass ein Immobilienkauf, der die eigentlichen Möglichkeiten übersteigt, sich langfristig negativ auf die eigene Lebensqualität auswirkt. Wer nur noch den Sparkurs verfolgt, sich keinen Urlaub oder etwas Schönes gönnt, wird die Kaufentscheidung früher oder später bereuen.

Berlin Mitte

Drum prüfet, was sich finanziell bindet

Sobald die Suche ein Ende gefunden hat und man als Käufer für die Immobilie infrage kommt, geht es an die konkrete Finanzierungsplanung. Um Recherchearbeit kommt man hierbei nicht herum, weil die Konditionen sowie unterschiedlichen Darlehensmöglichkeiten vor der Entscheidung genau geprüft werden müssen, um sich schließlich für das beste Angebot entscheiden zu können. Ganz nach den individuellen Möglichkeiten sowie der eigenen Risikobereitschaft stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. So entscheidet sich zum Beispiel jemand der auf Nummer sicher gehen möchte am ehesten für ein Annuitätendarlehen. Hierbei handelt es sich um ein Darlehen mit festen Raten, bei dem die Höhe der zu zahlenden Beträge über die gesamte Darlehensdauer unverändert bleibt. Auch wenn die Zinsen vielleicht in zehn Jahren wieder deutlich höher sind, hat dies auf die Annuität keinerlei Auswirkungen. Eine andere Möglichkeit der Finanzierung bietet das Zinszahlungsdarlehen. Hierbei zahlt der Kreditnehmer lediglich die Sollzinsen an das Kreditinstitut, aber das Darlehen selbst bleibt tilgungsfrei. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Rückzahlung am Ende der Laufzeit in einer Summe erfolgt. In den meisten Fällen ist es dafür notwendig, während der Laufzeit des Darlehensvertrages anstelle der Tilgung in eine Renten- beziehungsweise Lebensversicherung, einen Bauspar- oder in einen Investmentsparvertrag einzuzahlen. Darüber wird dann die Summe für die Einmalzahlung angespart. Neben diesen beiden Darlehensformen gibt es noch viele weitere, die Immobilienkäufer unbedingt auf Herz und Nieren prüfen sollten, ehe sie sich entscheiden. Zudem sollte man auch Fördermöglichkeiten wie sie beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder der Staat bietet im Auge behalten. Ob und in welchem Rahmen diese nutzbar sind, wissen versierte Bankberater. Außerdem weisen sie darauf hin, dass man sich als Erwerber nicht nur auf den Preis der Immobilie konzentrieren, sondern darüber hinaus auch die Kosten für einen Makler, für die Grunderwerbssteuer wie auch für den Notar und die Grundbucheintragung im Blick behalten sollte. Diese belaufen sich schnell auf einen stattlichen Betrag und können die Finanzierung ins Wanken bringen, wenn sie vorher nicht einkalkuliert wurden.

Die Bank muss „ja“ zum Erwerb sagen

Die Entscheidung für ein Darlehen wird nicht nur vom Käufer getroffen, auch die Bank muss dem zustimmen. Dafür verlangt sie in der Regel Gehaltsnachweise sowie weitere Papiere, die die eigenen zur Verfügung stehenden Mittel belegen. Schließlich vergibt keine Bank ohne Weiteres einen Kredit, sondern möchte sichergehen, dass der Kreditnehmer die monatlich fälligen Zahlungen auch tatsächlich erbringen kann und ihm nicht auf einmal auf halber Strecke die Puste beziehungsweise das Geld ausgeht. Wenn auch die Bank dem Darlehen zustimmt, fehlt nur noch die Unterschrift und der Vertrag für den Immobilienkauf kann vorbereitet werden. Da es sich hierbei um eine sehr kostspielige Angelegenheit handelt, ist es nicht nur ratsam den Vertrag selbst auf bestimmte Ungereimtheiten hin zu überprüfen, sondern möglicherweise auch einen Fachanwalt einzuschalten, der mit derlei Sachverhalten vertraut ist. So ist man als Neueigentümer auf jeden Fall auf der sicheren Seite und kann den Umzug in das eigene Heim nach Vertragsunterzeichnung vorbereiten und sich mit Freude der Inneneinrichtung zuwenden.

Rummelsburger Bucht

Fazit

Gastautor: Orlando Mittmann

Unerfahrene Immobilienkäufer sollten sich beim Kauf der eigenen vier Wände beraten lassen und gegebenenfalls noch einen unabhängigen Immobilienexperten zuziehen. Nur so lässt es sich vermeiden, auf einmal in eine Wohnung einzuziehen, die eine marode Bausubtanz vorzuweisen hat oder beim Kauf selbst übers Ohr gehauen zu werden. Je genauer und besser man sich vorbereitet, desto entspannter beginnt das neue Leben im Eigenheim.