Was bedeutet die neue Grundsteuer für mich?
31.03.2022 - Lesezeit: 6 Minuten
Alle Eigentümer:innen müssen jetzt ihren Grundbesitz für die Grundsteuer neu bewerten. Was ändert sich für Unternehmen? Wie wird die Grundsteuer ab 2022 in Berlin und Brandenburg berechnet? Und was sollten Eigentümer:innen jetzt unternehmen? Daniela Seide-Mainka, Geschäftsführerin der Berliner Volksbank Immobilien GmbH, beantwortet die elf wichtigsten Fragen rund um die neue Steuer.
Warum wird die Grundsteuer geändert?
Weil das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, dass die bisherige Form der Besteuerung verfassungswidrig ist. Die Richter begründen das Grundsteuer-Urteil unter anderem damit, dass die Werte unterschiedlich alt sind. Im Westen stammen die Einheitswerte aus dem Jahr 1964, im Osten aus dem Jahr 1935. Das ist laut der Richter ungerecht und verstoße gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung im Grundgesetz. Weil sich seither die Werte teilweise stark entwickelt haben, kommt es zu drastischen Unterschieden. Diese sollen in Zukunft vermieden werden.
Was ändert sich jetzt für Eigentümer:innen?
Die Grundsteuer wird neu berechnet. Im Rahmen der Grundsteuerreform werden ab 1. Januar 2022 alle Grundstücke und Gebäude in Deutschland neu bewertet. Alle Eigentümer:innen werden bis zum 30. Juni 2022 aufgefordert, ihre Grundsteuererklärung abzugeben.
Wen betrifft die Reform?
Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Grundbesitz, also auf Grundstücke und das Gebäude. Folglich sind sowohl Eigentümer als auch Mieter von der Grundsteuerreform betroffen. Bei vermieteten Immobilien wird die Grundsteuer wie bisher auf die Mieter umgelegt.
Daniela Seide-Mainka ist seit 2015 Geschäftsführerin der Berliner Volksbank Immobilien GmbH. Zuvor war sie drei Jahre lang Gebietsleiterin bei der LBS Norddeutsche Landesbausparkasse Berlin-Hannover. Noch davor arbeitete sie über 20 Jahre lang für den Commerzbank-Konzern, u.a. im Team für das Großkunden- und Konsortialgeschäft im Bereich Immobilien. Sie leitete das Team Investment und Finanzierung und war stellvertretende Leiterin Immobilienprojekte Deutschland Nord-Ost. Hier betreute sie als Geschäftsführerin oder Prokuristin diverse bankeigene Objektgesellschaften, von der Ideenfindung, über die Entstehung bis hin zum Abverkauf.
Das Unternehmen
Die Berliner Volksbank Immobilien GmbH (BVBI) ist ein 100%iges Tochterunternehmen der Berliner Volksbank eG mit 10 Standorten in Berlin und Brandenburg. Die enge Beziehung zur Berliner Volksbank bringt Kundinnen und Kunden zahlreiche Vorteile, ob sie Bauträger:innen, Investor:innen, Unternehmer:innen sind oder privat kaufen und verkaufen. Im Verbund der Volks- und Raiffeisenbanken ist die BVBI auch weit über Berlin und Brandenburg hinaus vernetzt. Zugleich bietet die BVBI in Kooperation mit der Berliner Volksbank alle Dienstleistungen für ein erfolgreiches Immobiliengeschäft – von der maßgeschneiderten Finanzierung bis zur passenden Versicherung der Immobilie oder des Bauprojekts. Mehr Informationen finden Sie unter www.bvbi.de.
Was kommt auf Unternehmen zu?
Gut ein Drittel des Grundsteueraufkommens leisten bisher Unternehmen. Auf sie wird ein erheblicher Arbeitsaufwand zukommen. Zunächst müssen sie alle notwendigen Daten für die neue Berechnung erfassen. Dazu gehören Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Gebäudealter, Grundstückswert, Baujahr, Gebäudeflächen sowie Wohn- und Nutzflächen. Hinzu kommt, dass einige Bundesländer durch die Öffnungsklausel von der Regelung des Bundes abweichen. Wenn ein Unternehmen also Immobilien in verschiedenen Bundesländern besitzt, muss es sich mit unterschiedlichen Berechnungsmethoden auseinandersetzen. Allgemein werden die Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer deutlich steigen, da aktuelle Bodenrichtwerte und Nettokaltmieten in die verschiedenen Berechnungsmodelle einfließen. Für Unternehmen, die eigene Immobilien besitzen oder Flächen anmieten, erhöhen sich also voraussichtlich die Kosten. Zum Ausgleich sind die Kommunen angehalten, die Hebesätze zu senken. Eine Garantie hierfür gibt es nicht.
Wie soll die Grundsteuer neu berechnet werden?
Die Gesetzesänderung sieht vor, dass sich die Grundsteuer künftig wie folgt berechnet: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Begleitend sind drei Schritte geplant:
Bis Mitte 2024 werden die Einheitswerte sämtlicher Grundstücke in Deutschland neu ermittelt. Zum Ausgleich werden voraussichtlich die Grundsteuermesszahlen abgesenkt, laut Bundesfinanzministerium etwa auf ein Zehntel des aktuellen Werts.
Um zu verhindern, dass das Steueraufkommen durch die Reform steigt, sind die Kommunen angehalten, ihre Hebesätze anpassen.
Die Regelungen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Wie wird die Grundsteuer in Berlin und Brandenburg berechnet?
Der allgemeine Hebesatz für Grundstücke in Berlin beträgt 810% Grundsteuer B. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gelten besondere Hebesätze von 150 %. In Brandenburg variieren die Hebesätze zwischen 380 % in Luckenwalde und 545% in Potsdam. Hinzu kommt, dass die Einheitswerte in Brandenburg deutlich niedriger sind als in Berlin. Zukünftig werden Berlin und Brandenburg das neue Bundesmodell übernehmen, bei dem Gebäude und unbebaute Grundstücke regelmäßig neu bewertet werden müssen. Dieses Modell ermittelt möglichst genau den Wert der Immobilie, verlangt aber dafür viele Informationen und einen hohen administrativen Aufwand. Klar ist: Sowohl in Berlin als auch in Brandenburg wird die Grundsteuer mit steigenden Grundstückswerten und Mieten automatisch und regelmäßig steigen.
Und was ändert sich für die Land- und Forstwirtschaft?
Alle Landwirtschaftsbetriebe müssen ab 2022 neu bewertet werden. Nach dem neuen Bewertungsrecht gehören Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken dienen, nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen dazu. Daher ist es zur Vorbereitung der Grundsteuerreform erforderlich, für die bisher zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehörenden Gebäude und die Gebäudeteile, die Wohnzwecken dienen, neue Steuernummern zu vergeben.
Wann kommt die neue Grundsteuer tatsächlich?
Sie tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Bis dahin gilt in einer Übergangsphase die alte Regelung. Jedoch müssen Eigentümer:innen schon bis Mitte 2022 die neu erhobenen Grundstückswerte an das Finanzamt übermitteln. Die elektronische Übermittlung der Daten soll ab 1.7. über die Steuerplattform Elster möglich sein. Nach heutigem Stand läuft die Abgabefrist bis 31.10.2022.
Welche Daten gelten 2025 als Basis?
Ab 1. Januar 2022 werden alle Grundstücke und Immobilien neu bewertet, danach alle 7 Jahre. Das bedeutet, dass die Finanzämter den Wert ermitteln, den der Grundbesitz 2022 hatte. Dieser Wert wird dann ab 2025 der neuen Grundsteuer zugrunde gelegt.
Was sollten insbesondere Unternehmer:innen jetzt tun?
Auf alle Immobilieneigentümer:innen, private Eigentümer:innen und Unternehmen kommen erhebliche administrative und finanzielle Herausforderungen zu. Mein Tipp: Bereiten Sie sich rechtzeitig vor. Erfassen Sie zunächst ihr gesamtes Immobilienvermögen und aktualisieren Sie die Daten. Danach analysieren Sie den Flächenbedarf, um diesen in die strategische Planung einzubeziehen. Gegebenenfalls optimieren Sie die Flächeneffizienz durch Umnutzungen oder Verkleinerungen nicht benötigter Areale. Analysieren Sie jeden Standort und ziehen Sie Schließungen oder Verlagerungen in andere Bundesländer in Betracht. Eine gute Alternative sind auch Leasingmodelle wie Sale & Leaseback.
Wie hilft die Berliner Volksbank Immobilien GmbH Eigentümer:innen?
Wir unterstützen Investor:innen und Unternehmer:innen bei der Analyse und Bewertung ihres Portfolios. Dabei gewinnen sie einen aktuellen Überblick über ihr Immobilienvermögen, entwickeln nicht genutzte Potentiale und sind in der Lage, mit Hilfe neuer Informationen bessere Entscheidungen zu treffen. Auch bei geplanten Übertragungen von Immobilienvermögen an die nächste Generation stehen wir gerne beratend zur Seite.
