Neues Heizungsgesetz: „Lage, Lage, Lage“ war gestern
08.09.2023 - Lesezeit: 5 Minuten
Früher hing der Wert von Immobilien von ihrer Lage ab. Das neue Heizungsgesetz zeigt: Das ändert sich, seitdem gesetzlich eine gute Energiebilanz gefragt ist. Der Wert von Immobilien hängt zunehmend davon ab, wie klimaschonend sie ausgestattet sind. Was kommt auf Eigentümer*innen, Verkäufer*innen und Käufer*innen von Häusern und Wohnungen zu?
Wie geht Energiewende? Weg von Kohle und Gas, hin zu Wind und Sonne. Von Benzin und Diesel zum E-Auto wechseln. Weniger CO2 ausstoßen. War’s das? Ein wichtiger Punkt fehlt in dieser Aufzählung: Energie effizienter zu nutzen, etwa bei Immobilien. Denn da geht einiges. 48 Prozent des Energieverbrauchs und 36 Prozent der Treibhausgasemissionen in der Europäischen Union (EU) stammen von Gebäuden.
Das wird sich ändern, denn europaweit wird es Pflicht, Immobilien energetisch zu sanieren. Dazu kommt Deutschlands just beschlossenes Heizungsgesetz, offiziell Gebäudeenergiegesetz (GEG). Beim Heizen auf Wärmepumpen umzusteigen und sich von Öl- und Gasheizungen zu verabschieden. Für Eigentümer*innen von Immobilien heißt das: Sie müssen investieren, in neue Heizungen und/oder besser gedämmte Wände, Dächer, Türen und Fenster.
Was steht im neuen Heizungsgesetz?
Am 8. September 2023 hat der Bundestag dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) zugestimmt. Es sieht vor, dass neu eingebaute Heizungen künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die Vorgaben gelten ab 2024, anfangs allerdings nur für Neubauten in Neubaugebieten. Bei allen anderen Gebäuden sollen die Kommunen zuerst Wärmepläne vorlegen, dafür haben sie Zeit bis 2028. Funktionierende Öl- und Gasheizungen dürfen auch über diesen Termin hinaus weiterbetrieben werden. Der Umstieg auf Wärmepumpen und generell auf regenerative Energien wird durch großzügige Förderprogramme finanziell unterstützt.
Wer seine Immobilie verkaufen will, muss entweder investieren und sanieren – oder Abschläge in Kauf nehmen. Denn Käufer*innen fragen sehr angelegentlich nach der aktuellen Heizung und den geltenden Energieeffizienzstandards – schließlich wollen sie nicht auf den Sanierungskosten sitzen bleiben. Die Lage mag immer noch das wichtigste Argument sein, doch fast ebenso entscheidend wird der Energieeffizienzstandard.
Wenn 10 Millionen Heizungen ausgetauscht werden müssen …
Mit Appellen allein lässt sich die Energieeffizienz nicht steigern, das haben die vergangenen Jahre gezeigt. Deshalb kommen jetzt Gesetze auf nationaler und auf EU-Ebene, die für mehr Energieeffizienz sorgen. Besonders umstritten, weil mit lautem Getöse auf den Weg gebracht, ist das deutsche Heizungsgesetz.
Kern des Gesetzes ist die Pflicht, sich ab 2024 allmählich von Öl- und Gasheizungen zu verabschieden und möglichst auf Wärmepumpen umzusteigen. Zudem soll in Deutschland bis 2028 eine verpflichtende kommunale Wärmeplanung eingeführt werden – inklusive Übergangsfristen. Erwünschte Folge: Es gibt künftig mehr kommunale Fernwärmenetze, an die dann möglichst viele Immobilieneigentümer*innen andocken.
Deutschlandweit sind 10 Millionen Heizungsanlagen älter als zehn Jahre – häufig mit einer entsprechend schlechten Energiebilanz. Haushalte sollen im Rahmen notwendiger Investitionen für neue Heizungen nicht übermäßig belasten, heißt es aus der Ampelkoalition. Entsprechend umfangreiche Förderprogramme sind auf den Weg gebracht, denn die Kosten für Kauf und Einbau von Wärmepumpen liegt bei Einfamilienhäusern zwischen 25.000 und 50.000 Euro. Ohne Förderung überfordert das den einen oder anderen Haushalt.
Energetische Sanierung wird zur Pflicht
Doch staatliche Vorgaben beschränken sich nicht allein auf den Austausch alter Heizungen. Bereits im Februar beschloss das EU-Parlament, dass Eigentümer*innen schlecht gedämmte Immobilien energetisch sanieren müssen. Konkret bedeutet das: Wärmedämmung für Fassaden und für innen, keine zugigen Dächer mehr, alte Fenster erneuern, vielleicht sogar eine Solaranlage einbauen. Wohngebäude sollen bis 2030 auf den Energieeffizienzstandard E gebracht werden, bis 2033 auf den Standard D. Für Neubauten sind die Pläne sogar noch ambitionierter: Neue Immobilien sollen ab 2028 kein Kohlendioxid (CO2) mehr ausstoßen dürfen, öffentliche Gebäude sogar schon ab 2026.
Die staatliche Förderbank KfW rechnet für Deutschland damit, dass die Kosten für die klimafreundliche Gebäudesanierung insgesamt rund 254 Milliarden Euro betragen könnten. Der Verband Haus&Grund schätzt, dass die Renovierungskosten pro Wohneinheit zwischen 15.000 und 100.000 Euro liegen. Wie hoch die Kosten für einzelne Hauseigentümer*innen wirklich ausfallen, ist noch nicht klar – zumal die Förderprogramme der EU gerade erst anlaufen.
Jedes zweite Eigenheim verschleudert Energie
Standard D streben die Immobilieneigentümer*innen an, die sich in Zugzwang sehen. Bei den Energieeffizienzklassen, die von A+ bis H reichen, ist D eher ein Mittelwert: Er entspricht einem Energieverbrauch von 100 bis 130 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr. Der beste Standard, A+, unterbietet den Wert von jährlich 20 kWh, während beim Standard H mehr als 250 kWh im Jahr verbraucht werden. Diese „Leistung“ erbringen eigentlich nur komplett unsanierte Altbauten oder unter Denkmalschutz stehende Gebäude.
Eine Auswertung des Immobilieninstituts F+B besagt, dass mehr als die Hälfte (52,2 Prozent) aller Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland über einen ungenügenden Standard verfügen. Auch bei einem Drittel der Eigentums- und Mietwohnungen ist der Standard der Energieeffizienz nicht ausreichend. Entsprechend viele Eigentümer*innen von Immobilien sind vom EU-Vorstoß betroffen.
Was also tun? Wir haben eine Liste mit fünf Tipps zusammengestellt, um die energetische Sanierung anzugehen und umzusetzen – finanziell optimal unterstützt von den passenden Förderprogrammen:
